（旧改房企众生相：蜜糖，或者砒霜）
旧改主要指城镇老旧小区改造，是城市更新的重要组成部分。2017年，住建部在广州、韶关、柳州等15城开展旧改试点。近年来，随着政策和财政的支持，包括旧改等在内的一系列城市更新工程加速推进。
11月4日，住建部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，北京、厦门、景德镇等21个城市（区）将开展第一批城市更新试点工作。第一批试点自今年11月开始，为期2年，重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。
巨头鏖战广州双沙
由于房地产行业政策调控，当前在公开市场拿地的项目利润有限。不少开发商将目标转移到旧改项目，运作得当的话，可以收获不俗的利润，缓解房企毛利下滑的颓势。
数据显示，当前物业开发的平均毛利率在20%-30%，而旧改的毛利率表现要优于前者。专注于旧改的绿景中国，今年上半年的毛利率达47.5%。旧改项目已成为一些房企保证利润的重要部分。景泰富今年上半年旧改的毛利率水平在30%-40%，其公司执行董事孔健岷表示，“这有助于公司全年整体毛利率维持在30%左右”。
旧改项目利润可观的背后，竞争已趋于白热化。开发商为了争抢项目“各显神通”。2021年4月30日，广州市黄埔区红山街双沙社区旧改项目公开引入合作企业一事迎来最后表决，最终，合景泰富以96.5%的通过率击退万科，拿下双沙旧改项目。在此之前，合景泰富与万科为了争夺项目，上演了一场“闹剧”。
2021年4月13日，双沙旧村改造项目挂出招商公告，项目安置投资额约人民币109.5亿元。4月23日，广州公共资源交易中心发出双沙村合作企业资格审查结果公示，万科联合体与合景泰富联合体双双入围。这样的结果有些意外，据悉，双沙前期的旧改工作一直是合景泰富在推进，对于拿到项目势在必得。
对此，广州万科在4月28日发布声明称，万科获得双沙社区旧改项目候选合作企业资格，相关程序合法合规，双沙股份经济联合社发布的“紧急通知”不符合事实，给万科商誉带来严重损害，万科已向公安机关报案。
据媒体报道，两年多前，合景泰富已经介入双沙旧改。2020年2月，黄埔区开年首次集中动工签约活动上，总投资16亿元的双沙TOD智航中央商务区项目，正是由红山街双沙股份经济联合社引入合景泰富开发建设。
今年2月3日，红山街双沙城市展厅开放暨旧村改造房屋拆迁签约仪式上，合景泰富的相关领导出席了活动，并进行了集中签约，签约数量超百栋。
相比于合景泰富的提前布局，万科更像是“临时插足”。不过，对房企而言，双沙旧改确实是一块“肥肉”。双沙村位于临港核心区和珠江沿岸，北靠广深沿江高速，紧邻广深沿江高速及13号线双岗站，交通便利。
根据旧改规划，双沙村将以创新为主要驱动力，以“产城融合”为重点发展目标，主打融合信息智能化的航运产业。同时打造集总部办公、研发孵化、商业服务、娱乐休闲、高端居住及SOHO 公寓六大功能的海上丝绸之路国际创新城。
项目改造后，建新范围内总建筑面积为250万m²，其中，住宅建筑面积165万㎡、商业建筑面积65万㎡、公服建筑面积19万㎡、文化遗产建筑面积1万㎡，规划人口5万人。
福星股份的武汉赌局
正当一些开发商为抢夺旧改“大打出手”之时，也有开发商深陷旧改泥潭，甚至拖累业绩。武汉“旧改之王”福星股份就是例证。
福星股份成立于1993年，最初的主营业务为金属制品业，主要产品有子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品。2001年，福星股份旗下房地产平台福星惠誉成立，并依托武汉市城市更新逐步壮大。2016年，福星股份将主业调整为房地产业。
福星股份也是国内最早进入"三旧"改造（城中村改造、旧城改造和旧厂）领域的上市公司之一，以城中村改造为主，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造。然而，福星股份旗下多个旧改项目施工周期接近甚至超过10年，至今仍未完工。
2021年半年报显示，福星惠誉•咸宁福星城2008年开工，福星惠誉·水岸国际、银湖孝感•银湖科技产业园于2009年开工，银湖科技仙桃• 中小企业城于2011年开工，福星惠誉•东湖城、福星惠誉•福星华府（江北置业）于2012年开工，上述项目至今仍在建设中。
除了湖北省之外，福星股份还布局了北京、四川成都、陕西西安、湖南岳阳，目前项目均在建设中。其中，北京福星惠誉•福星苑项目于2014年7月开工，目前仍未完工，累计竣工面积为0。
开工数年没有完工的背后，福星股份的业绩连年下滑。2018年至2020年，福星股份的营收分别为107.35亿元、95.66亿元、71亿元；归母净利润分别为11.35亿元、6亿元、3.06亿元。2021年上半年，福星股份的营收为31.96亿元，同比增长0.87%，归母净利润为1,21亿元，同比下降46.55%。
分析人士认为，福星股份业绩连年下滑，与押注旧改密不可分。旧改拆迁涉及的问题较多，改造难度大、建设周期长，投入成本高。再加上福星股份旧改项目多，资金压力可想而知。
福星股份也引起了外界的“囤地”质疑。福星惠誉•汉阳城项目于2012年9月开工，接近10年仍未完工，遭到投资者质疑。福星股份方面回应称，汉阳城项目地块多、拆迁周期长、还建安置房售价较低，导致整体毛利率较低。
2010年，福星惠誉以22.8亿元获取武汉洪山区三角路村P（2009）129号地块，包括K1、K2、K7、K11、K12、K13、K14、K15、K16、K17等10个小地块。其中大部分地块均开发完成，即福星惠誉·水岸国际项目。值得一提的是，其中的K14地块直到2020年才开始动工，被命名为“月亮湾壹号”，该项目位于武昌区和平大道，地处武昌滨江商务区的中心地带。不过，拿地十年才开工，再次招致“囤地”质疑。
2018年2月13日，福星惠誉摘得武汉新洲区“阳逻之心”P（2018）002号地块，与福星惠誉几乎同时拿地的金茂，开发的金茂逸墅在当年12月就已开盘。而福星惠誉却迟迟没有动工。2020年12月，有网友在武汉城市留言板询问，“阳逻之心福星惠誉地块为何多年闲置不开工”，新洲区回应称“相关部门正督促福星惠誉项目按程序开工”。今年6月，有投资者问“福星惠誉新洲阳逻房地产项目什么时候能开发”，福星股份回应称，“阳逻项目正在前期报批报建中”。
政策加码后，撤退潮
如火如荼的旧改正在受到政策监管。
今年8月，住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》也明确，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。
此外，根据住建部的要求，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。如此一来，开发商的可售面积会大大缩减，相应利润将会降低。
10月20日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，面向社会公开征询意见。《征求意见稿》指出，在注重保护、利用、传承好历史文化遗产，坚决杜绝防止大拆大建方面，在老城区范围内，广州将严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
政策调控背后，许多房企正在退出旧改项目。靠旧改发家的升龙集团今年6月退出广州黄埔夏园村旧改项目，作为黄埔新晋的楼市“网红地”，去年9月，升龙集团还举行了旧改签约暨展示区开工仪式。不到一年，项目就已易主，由国资广州开发区投资集团接盘。
陷入债务危机的恒大、宝能也被传退出旗下旧改项目。9月底，广州黄埔沧联社发布一封公开信，表示自2021年7月底以来，恒大地产集团已不再参与沧联旧改项目，也未再支付过沧联旧改项目任何拆迁补偿款。
不过，恒大地产则发文回应称， 恒大地产退出沧联旧改项目的言论失实，但也表示“愿意让渡权益，欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅导”。
2000亿有息负债压顶的宝能，也被传出转让旗下地产项目以求纾困，其中就包括广州黄埔区的枫下村旧改项目。9月，由宝能操盘的枫下村旧改项目转让给科学城城市更新集团，后者持有枫下村旧改项目超80%股权。
陷入流动性危机的花样年退出了与奥园合作的旧改公司。据悉，花样年与奥园共同成立深圳市奥启富投资发展有限公司，进军深圳旧改市场，其中，花样年持股48.9796%，奥园持股51.0204%，花样年退出后，奥园持有深圳市奥启富投资发展有限公司100%股权。
曾被众多房企青睐的旧改项目，为何却遭遇“退货”？
首先，旧改投入大、周期长、开发难度高，再加上拆迁中涉及到利益问题协调难度大，在“三道红线”调控下，不少房企面临资金链紧张，为了缓解财务困局，不得不及时止损，割肉求生。
其次，按照政策规定，城市更新中防止大拆大建，开发商的利益被消减。根据住建部的要求，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。这样一来，开发商的可售面积会缩减，利润也会降低。
旧改项目看似是蜜糖，但若开发商们偏离了城市更新的初衷，只顾谋取利润，不顾城市发展的未来，到手的项目或许就是砒霜了。
作者：王文华，关注地产，资本市场
主编：戴鹭 编辑：王婧宜 美编：李佳乘
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