出品|清流工作室
作者|王晓悦 主编|赵妍
爆料邮箱：
stoolpigeon@service.netease.com
继恒大之后，一封融创的求助信再次点燃房产行业的焦虑情绪——融创看似稳健的财务报表背后，其资金链是否藏有风险？
清流工作室发现，通过入股与退出融创旗下的项目公司，中融信托为融创提供资金的同时，也帮助融创进行项目公司“出表”，这或许形成了融创部分表外负债。据媒体报道，摩根大通认为融创实际负债率为138%，远高于目前财务报告显示的87%。
除了从信托获得资金支持，2020年以来，融创也尝试用应收账款进行融资，其中部分基础资产为融创旗下项目售楼尾款。值得注意的是，融创还用集团内部关联公司之间产生的应收账款进行融资，获得超过35亿元的资金。
“金主”中融信托入股合作
融创中国2021年半年报显示，如果将合营公司及联营公司的销售收入计入，融创中国上半年的合同销售金额超过3200亿元，而融创中国按项目持股比例应占的权益合同销售金额只有2000亿元，比全口径的合同销售金额少了约1200亿元。
这样的落差也体现在利润表上。融创中国上半年的经营利润大约是145.5亿元，而如果按照权益法入账的利润只有22.4亿元，不足全口径利润的15.4%
对项目持股比例较低，意味着融创旗下项目引入了不少外部资金。
比如，今年3月融创旗下的南宁融恒房地产开发有限公司（下称“南宁融恒”），就引入中融信托为持股49%的股东，并将手中剩余51%的股权质押给中融信托。南宁融恒于今年1月的土拍上击退万科等6家房企，最终以8.17亿元的价格拿下良庆区凤凰路以南、东风路以西GC2020-145地块。
外部资金来自信托等金融机构，这也引发市场对融创中国“明股实债”的质疑。清流工作室发现，中融信托曾在入股融创系项目公司后，又在项目进入销售阶段时退出。
2017年中，融创中国的全资附属公司大连融创置地有限公司（下称“大连融创”），斥资32.32亿元收购大连润德干城房地产开发有限公司全部股权和债权，并将其改名为大连融创颢腾房地产开发有限公司（下称“融创颢腾”）。融创颢腾持有大连开发区滨海新区1号地，该地块用途为住宅及商业，计容建筑面积为120.26万平方米，其中住宅部分115.35万平方米，商业部分4.91万平方米，收购时尚未出售。
收购完成不久，融创又将该项目公司转手给中融信托。2018年3月，大连融创退出融创颢腾股东列表，中融信托接盘融创颢腾100%股权。但到了今年2月，中融信托将融创颢腾100%股权重新转让给大连融创，大连融创又于今年9月将所持股权质押给沈阳鑫合会诚企业管理有限公司（下称“沈阳鑫合”）。
奇怪的是，股权挪腾期间，至少从记录上看，大连融创是直到今年2月才重获融创颢腾的股权，融创颢腾2020年报也显示，公司当年唯一的股东是中融信托。但在融创中国2020年的年报中，上市公司却称间接持有融创颢腾100%股权，并将其列为附属公司。
清流工作室注意到，中融信托在提供资金入股的同时，也帮融创旗下某些项目公司实现“出表”。
今年3月，融创旗下的西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司（下称“环球世纪”），也引入“金主”中融信托。中融信托出资2.1亿元拿下环球世纪70%的股权，融创还同时将手中剩余30%股权也质押给中融信托。
资料显示，环球世纪正在对外销售其开发的融创观澜云顶项目，为融创贡献售楼收入。不过，融创系目前持有环球世纪的股权降至30%，环球世纪的资产和负债也不再纳入融创的合并报表。
2020年底，融创旗下的哈尔滨融创领拓置业有限公司（下称“哈尔滨融创”），引入中融信托为持股50%的大股东。今年初，融创又将所持哈尔滨融创30%的股权质押给中融信托。
资料显示，哈尔滨融创曾于2020年初拍下松北区7宗地块，总成交价格接近6亿元。目前，该公司正在售卖融创·冰雪影都的楼盘，为融创贡献售楼收入。不过，因融创仅持有哈尔滨融创30%股权，该项目公司的资产和负债并不列入合并报表。
2021年半年报显示，融创中国的现金短债比为1.11，较去年年底提升0.03；净负债率为86.6%，较去年年底下降9.4个百分比；提出预收款后的资产负债率为76%，较去年年底下降2.3个百分比。
用内部应收账款进行融资
频繁转让、质押项目股权的背后，是融创对资金的渴求。除了寻求信托的帮助，融创中国也在尝试用应收账款融资。
资料显示，孙宏斌通过海外信托层层持股，控制香港上市公司融创中国（01918.HK）43.69%的股权。在境内，融创中国以其控股公司——融创房地产集团有限公司（下称“融创集团”）为发债主体募资，融创集团旗下覆盖房地产开发、销售业务及文旅等多个板块。
清流工作室独家获得的资料显示，融创集团利用集团内部往来产生的应收账款进行融资。
2020年11月11日，融创集团及深圳融创文旅产业发展集团有限公司（下称“融创文旅”）作为共同债务人，向珠海金控股权投资管理有限公司（下称“珠海金控”）融资32亿元。为此，融创集团质押其对融创文旅的应收账款总额32亿元，作为该笔融资的质押担保。协议显示，上述应收账款是融创集团和融创文旅达成的“借款协议”产生。
值得注意的是，这笔交易的“金主”珠海金控，是华发集团旗下公司。而华发集团旗下的上市公司华发股份，曾于2020年11月24日宣布，与融创文旅合作开发位于深圳市宝安区一宗127.1亿元的地块。双方为此合资设立公司，华发一方认缴出资34.3亿元，持有项目公司49%股权；融创文旅认缴出资35.7亿元，持有项目公司51%的股权。
也就是说，融创文旅入股该地块的资金，大部分是从华发系的金控平台借来的，而融创为这笔大额借款提供的质押品，是融创系内部往来产生的应收账款。
融创集团的另一笔债权转让，也有类似的操作。
2020年12月4日，融创西南房地产开发(集团)有限公司（下称“融创西南公司”）与五矿证券有限公司签订债权转让协议，融创西南公司将其持有的对恩平市国扬雅景房地产开发有限公司（下称“雅景房地产”）价值3.7亿元的债权转让至五矿证券，有效期至2023年11月22日。
这家欠债的雅景房地产也是融创的“自己人”。工商信息显示，融创西南公司持有雅景房地产90%的股权，且融创西南已将这些股权质押给五矿证券。
融创西南公司是融创在西南区重要的收购平台，其应收账款融资数量更为庞大，几乎都是转让旗下项目的售房尾款，其中以万达文旅的应收账款为主要资产。
融创西南公司将持有的购房尾款转让至招商财富-金源招融4号单一资产管理计划，合计获得30亿元的融资。合同详情显示，这批购房尾款大部分来自成都、桂林、昆明及重庆等多个文旅城项目。
融创西南公司另外多笔应收账款则转让给融鑫商业保理有限公司（下称“融鑫保理”），共计融得资金近1.7亿元。这家融鑫保理早期由广东碧桂园资管管理有限公司间接参股，曾被媒体曝出向楼盘潜在客户兜售理财产品。
此外，融创西南公司还将应收账款转让给申万宏源证券有限公司，所涉金额超过13亿元。
王晓悦是清流工作室高级作者，常驻广州。
网易清流工作室（微信号：wangyiqingliu）出品，转载请先联系授权，更多内容欢迎关注微信公众号。
