（一位中年女人梦碎乳山：跨千里买海景房背后的“看房团”乱象）
王庆华逛街时收到的关于乳山海景房宣传单。
面朝大海却没有春暖花开，王庆华的海景房梦碎了。
在花200元被组织去山东威海乳山市看海景房后，来自西安的她自称被“胁迫”支付25万元购买了一套40平米海景房，销售经理承诺可“售后包租”，每年4万元租金。
购房后未见到租金，王庆华将房产公司诉至法庭。法院一审认定合同未约定“售后包租”事宜，判决她败诉。上诉后，二审法院维持了原判。
王庆华的遭遇并非孤例。
至今，在网上检索“乳山看房团”关键词仍会出现一种戏剧性现象：一方面是大量“看房客”投诉遭到“陷阱、强卖、被骗”的网帖，另一方面是房产中介“一线看海、怡人宜居、升值潜力”的广告。
200元去乳山看海景房
二审败诉后，王庆华回过头来看这一年来的“折腾”，懊恼不已。
2019年6月25日，陕西西安市民王庆华逛街时被手拿宣传单的五六个年轻小伙拦住，对方说山东乳山市的银滩被称为“东方夏威夷”，很多外地人在那里抢购海景房。“200块钱三天两夜，就当去那边玩。”小伙们极力推荐。
看着宣传单上“远离雾霾，寻找蓝天白云；面朝大海，春暖花开”字样，让这位44岁的中年女人王庆华动了心。
乳山银滩图。来源：乳山市政府官网。
在海边逗留半小时后，工作人员将王庆华她们带到了银滩“悦澜湾”房产售楼处。王庆华回忆，售楼处工作人员带着她们参观了样板间和一套70平米、50平米房子，称购房后如果不入住可以交给他们出租，“每年4万元租金，一次性签十年合同，三年12万元租金从总房款中扣除。”
王庆华说，当时销售人员看她有些犹豫，又说每平米再优惠一千元，除了可以“售后包租”，以后去海南、天津等房产公司旗下楼盘还可以有30天自住权，“全国置换、免费居住”。
大乳山滨海旅游度假区。来源：乳山市政府官网。
签完字，对方没给她合同，称还需要“完善”，随后才能给她。
付了款，王庆华他们被拉到距离售楼处26公里的另一家酒店入住。夜深人静，王庆华越想越觉得“上了当”，第二天天还没亮，她就悄悄跑到售楼处要求退房款。
房款没退成，王庆华说，最后双方协商，她换成一套40平方米房子，前一日缴纳的房款抵在这套房子总价中。
返回西安后，王庆华多次催促，销售方“威海辰远置业有限公司（下称“辰远置业”）才通过图片的形式将合同发给她。
合同第二十四条规定，销售方承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取“售后包租”或“变相售后包租”的形式销售未竣工商品房。
王庆华觉得被骗了，协商未果将销售方辰远置业和带她去看房的中介“西安洪冠德要房产营销策划有限公司”诉至乳山法院。
王庆华诉称，自己认购的是“悦澜湾”小区，与辰远置业签订的也是“悦澜湾商品房认购书”，但实际该小区名叫“闻涛美域”；辰远置业存在“售后包租”的违法行为，更未按合同约定在合同签订合同之日起30天内进行登记备案。她诉请解除买卖合同，对方返还已缴纳的250247元房款（含1万元团购金）。
“辰远置业”则辩称，带王庆华看房的场所、出具的收据都为“闻涛美域”，且认购书上也已经载明这一点。至于未备案的情况，可随时登记备案。
该案争执的焦点为：王庆华和辰远置业签订的买卖合同应否予以解除；王庆华是否有权要求辰远置业返还购房款并赔偿损失。
乳山法院审理后认为：“悦澜湾”即“闻涛美域”，这一点在双方签订的认购书备注中已明确注明；至于王庆华主张的辰远置业在售房过程中存在“售后包租”的违法行为，合同中未约定此事，且王庆华在接受房产后是否出租系其自愿行为。
威海市政府官网有购房者称在“悦澜湾”购房，被承诺可“售后包租”。
纠纷背后的“售后包租”承诺
根据王庆华的说法，在整个过程中，最终让她付款购房的，是来自售楼处工作人员的承诺：“躺在家就可以拿钱花”，可以“售后包租”。买房时对方口头有承诺，可她付款后，合同上却写着不会“售后包租”。
王庆华称，当时售楼处工作人员为了让自己相信可以“售后包租”，给她出示了一份未签字盖章的“房屋委托经营管理合同”。
澎湃新闻记者注意到，该合同注明，“悦澜湾”小区委托给威海一家养老服务公司使用，租期10年。前三年，养老服务公司每年支付居所总价15%作为收益；后七年，每一年养老服务公司净利润的60%，根据居所总面积算出单个居所收益支付当年收益。
“售后包租”指房地产开发企业将商品房卖给购房者，然后在一定年限内由房地产开发企业自己承租该商品房或者代购房者出租该商品房，所得租金归购房者所有。
我国《商品房销售管理办法》中明确规定：“房地产开发企业不得采取‘售后包租’或者‘变相售后包租’的方式销售未竣工商品房”。之后的几年时间里，国家发改委、住建部又数次发布通知，强调期房“售后包租”违规。
2016年1月，乳山市委发布的关于巡视整改情况的通报提到，一些房地产公司和房产中介为了达到销售目的，不择手段，对房地产项目虚假宣传、夸大宣传；以“售后包租”为幌子欺诈消费者，同消费者签订《商品房买卖合同》后，实际交房与合同约定的内容不符而产生消费纠纷。
不过，在明文规定和监管严打之下，当地依然存在“售后包租”的现象。澎湃新闻记者注意到，在威海市政府官网、人民网领导留言板就有购房者称，在“悦澜湾”购房，被承诺可“售后包租”。
今年5月6日，有购房者在威海市人民政府官网投诉，自己在2019年10月被带去乳山的“悦澜湾”看房，销售经理告诉他，买房后可以“无忧托管，包租返租”，每年返总房款的5％，约4万元。
“销售跟楼盘负责人的引诱误导下我交了5万的定金跟1万的优惠券”，该购房者称，事后他才知道“售后包租”行为违规，求助追回这笔钱。
此外，公开的文书案例和媒体报道，也显示乳山房产市场存在“售后包租”的现象。
一份公开的裁判文书显示，2018年4月25日，余梅与“富大房地产公司”签订《商品房买卖合同》，购买了一套83平米房子，同一年10月27日支付了743444元的总价款。付款后，双方再次签订《房屋委托经营管理合同》，余梅将房子委托给富大房地产公司经营管理，托管期为四年当中的44个月。据合同，房屋托管期间富大房地产公司四年支付余梅租金为总房款的22%。
但此后，富大房地产公司并未支付租金。其辩称，房子总价90多万元，而不是余梅认为的74万元，余梅支付的房款已经是90多万元减去租金部分。余冬梅解释，商品房买卖合同的日期系“倒填”，富大房地产公司直至2019年8月份才将该合同交付给她，她一直认为房屋总价为90多万元。
乳山法院审理后认为，余梅已在认购书中手写注明“托管四年租金已抵房款”，后又在签署委托经营管理合同保证书中签字，确认已收到托管经营的返利租金227940元，且承诺将涉案房屋交由他人租赁经营，应当认定涉案商品房买卖实际是一种商品房“售后包租”行为。
《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取“售后包租”或者“变相售后包租”的方式销售未竣工商品房，但涉案商品房在出售时系现房，并非未竣工的商品房，故“售后包租”行为并不违反上述规定。
最终，乳山法院驳回了余梅的诉请。在余梅上诉后，威海中院依旧维持原判。
不过，相比于王庆华、余梅与房产开发企业的“售后包租”纠纷，李泰则在拿到部分“售后包租”租金后与房产开发企业闹上法庭。
裁判文书显示，李泰在“威海广澳旅游投资有限公司”处购买了一套其开发的商铺，总房款913900元，签合同时交了首付款463900元。购房后，双方签订“售后包租”合同书，约定租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止，十年时间广澳旅游投资有限公司向李泰每年支付总价款8%的租金。
但李泰在收取4年租金190881元（拖欠101393.40元）后，威海广澳旅游投资有限公司不再支付租金，称双方签订的“售后包租”合同违反相关规定，应属无效，主张解除“售后包租”合同。
对于开发商的“自证违规”行为，双方闹上法庭。经历一审、二审后，最终威海中院维持一审判决，威海广澳旅游投资有限公司给付李泰剩余租金539991元。
针对开发商“自证违规”这一点，在澎湃新闻记者梳理的多个案件中，法院在审理时均认定，前述《办法》系原建设部发布的部门规章，不属于法律、行政法规，且双方订立合同不存在非法目的，故合同有效。开发商以自身违反该《办法》为由主张合同无效不成立有违诚实信用原则，法院不予支持。
“看房团”乱象
在这些纠纷背后，则是外地“看房团”存在的乱象。
澎湃新闻记者注意到，为了吸引这些外地房客，其他城市的房产经纪公司会进行“代销”获利。
一份公开的裁判文书曾披露外地房产经纪公司为乳山海景房“代销”的获利情况。在该起纠纷案中，北京琳轩阁房地产经纪有限公司与乳山松海房地产开发有限公司系代销关系，代为销售坐落于银滩旅游度假区的“闻莺苑”小区房产。根据提成，业务员介绍成交量三套房产，佣金按照总价款12%结算。
对于12%的佣金，一位在某大型房产企业的工作人员告诉澎湃新闻，业内一般按4‰、5‰已经算是高提成，12%的佣金属于“暴利”。
2019年，《第一财经》在乳山调查发现，海景房主打“养老”概念，在北京、上海、天津等大城市进行撒网式的宣传。海景房销售团队在当地组织看房团，用免费旅游为噱头，用大巴车一辆一辆地把潜在购房者拉到海景房的售楼处。
今年10月，有媒体报道“男子跟团免费游被强制购房”。乳山市调查后通报，姚某某于参加了“看房团”来乳山考察，并自愿购房，限制自由、强制买房等情况均不属实。针对此事，《南方日报》评论称，虽然买卖房产是你情我愿，但消费者觉得“上当”的情况再三出现，政府有必要进一步查证，当地房地产开发是否确实存在不公平交易，如有则应给予相应惩处——所谓不公平，不只是强迫交易，还有故意隐瞒重要交易信息、不正当劝诱等模式。
乳山市房产管理部门相关负责人曾这样表示：“执法检查中我们发现一些乳山银滩海景房销售中介抓住监管空白，将机构设置在北京、上海等地，为了吸引购房者的眼球，他们抓住购房者心理，故意夸大银滩当地交通、医疗、购物等条件，甚至以返本销售、返租等违法形式诱导消费者，从而达到交易的目的。”
塔吊下的多栋烂尾别墅。来源：中国房地产报。
群楼竞起的海景房背后，则是大量的空置和销售萎缩。而对于空置，前述文章分析原因称主要有这样几种情况：有的业主单纯因旅游度假购房，每年会来银滩短住一段时间，其余时间在工作的城市生活；有的业主相中了银滩的自然环境，为了退休养老而购房，由于没到退休年龄，或者退休后无法离开居住地，造成了短期闲置；有的业主为了投资，没有购房居住的打算，造成长期闲置。
（为保护当事人隐私，文中李泰、余梅为化名。）
