在传统地产开发企业由于拿地成本日益攀升和市场环境逼仄，盈利空间遭到严重侵蚀的情况下，上一阶段的城镇化建设过程中，众多地方政府主导的产业园区发展陷入进退两难的窘境，急需加快转型升级。
园区也会经历初创、成长、成熟和衰退的过程，然而产业园区发展与城市经济发展紧密相连，其的命周期也可以因城市经济的影响而发生变化，如下图所示：例如A模式下，产业园区在成长或初创期根据城市的发展，开始延长其生命周期，最后走向三种情况：一是成为新的开发区继续延长生命周期；二是产业结构升级；三是进入衰退。
因此，当园区发展到一定阶段，可以根据具体情况选择发展路径来延长生命周期，实现长远发展。
总结园区各个发展阶段和升级路径，园区发展受以下关键要素影响。分析园区转型是否可行，要求分析园区目前发展状况，以及具备的要素条件，然后根据实际按以上路径实现转型。
从上述分析可知，产业园区转型升级发展过程是由要素驱动向集群驱动，集群驱动向创新驱动，创新驱动向环境驱动。
各个阶段的升级路径各有不同，在要素驱动向集群驱动中，升级路径主要包括提升产业规模化水平，培育建设特色产业基地，尤其是积极培育现代服务业集聚区，实现园区产业结构的优化升级；提升生产专业化水平，围绕主导产业和核心生产环节，组织实施一批重大技术攻关和项目建设；提升集约化水平，形成人才、资金、技术、品牌、市场等要素的集聚和产业链的配套完善；提升技术创新化水平，强化企业自主创新的主体地位，重点培育自主知识产权和自有品牌；提升国际化水平，积极参与国际竞争合作，探索融入全球中高端价值链的新方式、新方法。
随着园区经济不断发展，对于人才、服务等需求持续增大，传统的工业园区、制造型园区已经不能满足新形势下园区发展的要求，需要由集群驱动向创新驱动。其中，升级路径主要是建立创新驱动模式，既需要区内企业开展科技研发创新，也需要强化园区创新平台等服务系统的建设。随着基础性的低端服务向专业化服务转化，园区各类平台将逐步完善、应用效率逐步提升，对内能够提高企业竞争力，引导战略性新兴产业发展；对外能够推动技术和服务的外溢、输出，引领带动区域发展。
在这个发展阶段，与制造环节紧密关联的设计、研发、广告、营销、管理、信息、金融、会计、审计、律师等专业化生产服务和中介服务等现代服务业所占的比例越来越高，而且将成为决定园区内企业竞争力和发展潜力的关键因素。
